На любой товар найдется свой покупатель — это правда. Но как быстро это случится и сколько удастся на продаже заработать, зависит от целого ряда факторов, среди которых важную роль всегда играет умение правильно преподнести потенциальным покупателям все выгоды от приобретения.
В случае с продажей жилой недвижимости действует то же правило: чем привлекательнее будет в глазах потенциальных покупателей выглядеть объект, тем быстрее и охотнее они его приобретут, согласившись на установленную продавцом цену. Вот только, увы, даже объективно хорошие квартиры и дома в рекламных объявлениях или при просмотрах совершенно не вызывают желания их купить.
Почему? Тому может быть много причин, но если говорить о самых распространенных, то это горы хлама, грязь, неудачные цвета и освещение, неприятные запахи, неправильное зонирование и слишком индивидуальное убранство. Исправить ситуацию как раз и призван хоумстейджинг, называемый также искусством предпродажной подготовки квартир и домов.
Хоумстейджинг выполняется с учетом эстетических, психологических и маркетинговых принципов с целью повышения эффективности сделок с недвижимостью. На первый взгляд может показаться, что хоумстейджинг — это какая-то новая тенденция на рынке недвижимости, но на самом деле впервые подобная концепция начала использоваться еще в 1970-х годах.
Хоумстейджинг не подразумевает капитальных изменений в интерьера дома или квартиры, а направлен на повышение привлекательности для покупателей уже имеющихся решений. Например, в процессе стейджинга могут быть изменены освещение, зонирование и колористика помещений, может быть убрана или наоборот приобретена дополнительная мебель и аксессуары, могут быть расставлены правильные точки фокусировки и даже добавлены определенные ароматы.
Главная задача хоумстейджера — показать потенциальным покупателям, как может выглядеть недвижимость, которую им захочется приобрести. Объект должен привлекательно выглядеть и на фотографиях в рекламных объявлениях, и при просмотрах вживую, людям важно дать возможность почувствовать себя так, словно они уже совершили покупку и могут вот-вот въехать в квартиру или дом и с полным правом назвать их своими.
Профессиональный хоумстейджинг выполняют собственно стейджеры, которые обладают одновременно навыками риелтора, дизайнера интерьера, психолога и маркетолога. Результат работы хорошего стейджера обычно говорит за себя сам: если квартира или дом после хоумстейджинга быстро и удачно проданы, то этот специалист ест свой хлеб не зря. Вот только проблема в том, что не везде и всегда можно найти такого профессионала, поэтому в некоторых случаях можно попробовать выполнить «постановку жилья» самостоятельно.
Расхламление
Один из этапов так называемого престейджинга — это расхламление жилья. Уберите весь хлам из дома или квартиры. Реально весь! Все сломанное и ненужное безжалостно выбросьте или сдайте в переработку, а дорогие сердцу вещи отвезите в гараж, на склад или в свое нынешнее жилье.
Деперсонализация
Под таким приемом как деперсонализация подразумевается «стирание» индивидуальности вашего интерьера. Будущие покупатели должны иметь возможность представить на месте обитателей дома или квартиры именно себя, а потому ваши фотографии, рисунки детей и прочие личные элементы в помещениях нужно убрать. Но! Не перестарайтесь, ведь вам нужно сохранить атмосферу домашнего тепла и уюта.
К примеру, оставьте немного нейтральных аксессуаров, таких как ваза с цветами или корзина фруктов, свечи, декоративный текстиль, цветы в горшках или красивые скатерти. Подчеркиваем, немного!
Мелкий недорогой ремонт
Поскольку вы продаете свое жилье, будущие владельцы, вероятнее всего, сделают ремонт по своему вкусу, так что на первый взгляд может показаться, что вполне допустимо оставить все, как есть. Но на самом деле разные мелкие недочеты и поломки очень бросаются в глаза и снижают заинтересованность потенциальных покупателей.
Неработающие лампочки, треснувшие зеркала, расшатанные дверные ручки, протекающие краны — все это требует замены или ремонта. Также имеет смысл избавиться от устаревших обоев или перекрасить стены в светлый нейтральный цвет.
Только следите, чтобы стоимость внесения изменений в интерьер жилья с помощью хоумстейджинга не превысила разумные рамки. В среднем считается нормальным потратить на предпродажную подготовку и ремонт не более 1-5% от суммы, за которую рассчитываете продать жилье. С другой стороны, важно учитывать, что грамотно выполненный хоустейджинг может повысить цену продажи на 5-15%, так что вам предстоит найти баланс между вложениями и возможной выгодой.
Меблировка
При подготовке жилья к продаже может быть две крайности — оставить квартиру или дом заполненными мебелью до отказа или наоборот водить потенциальных покупателей на просмотр в полностью пустое жилье. И то, и другое на самом деле плохо.
Полностью обставленное жилье может выглядеть тесным, будущим покупателям при этом сложно бывает в мыслях сделать перестановку или избавиться от лишних предметов. В свою очередь, в пустом жилье недостатки бросаются в глаза сильнее, людям сложно представить, поместится ли их мебель сюда, а необставленные комнаты кажутся визуально меньше, чем есть на самом деле.
Оба варианта в итоге создают психологический дискомфорт для покупателей, а также могут провоцировать их на торг. Хоумстейджеры советуют оставлять только необходимый минимум мебели, желательно в современном нейтральном дизайне и расцветке.
Генеральная уборка
У потенциальных покупателей должно складываться впечатление, что до них в квартире или доме никто не жил, чтобы им легче было представлять себя на месте владельцев. Поэтому помимо деперсонализации важна еще и кристальная чистота абсолютно всех помещений. И в рамках самостоятельного хоумстейджинга вам обязательно нужно провести генеральную уборку или даже пригласить профессиональных клинеров, которые не только все отмоют и отчистят, но и сделают воздух в помещениях свежим, что особенно актуально для старого жилого фонда.
Уделите внимание при уборке даже малейшим деталям, не полагайтесь на авось: все, на что может упасть взгляд покупателя или куда может дотянуться его рука, должно быть идеально чистым и свежим.
Фотосессия
Даже «исправленный» по всем правилам хоумстейджинга объект может не понравиться потенциальным покупателям, если его неудачно сфотографировать. Поэтому по-хорошему стоило бы нанять профессионального фотографа, который специализируется на съемке интерьеров, чтобы получить дейситвительно качественные снимки, которые можно будет размещать в рекламных объявлениях или в каталоге агентства недвижимости.
Если вы готовите жилье к продаже сами и ограничены в средствах, можете попробовать сфотографировать все самостоятельно. Но тогда помните несколько важных правил:
- снимки делайте только при хорошем освещении;
- в кадре не должны находиться члены семьи, питомцы, еда;
- фотографирующий не должен отражаться в зеркале;
- используйте штатив, чтобы снимки были четкими и несмазанными, а линия горизонта — ровной;
- выстраивайте кадры так, чтобы в центре внимания был какой-то из элементов интерьера;
- делайте несколько снимков каждого помещения в разных ракурсах.
Грамотный хоумстейджинг позволяет сделать так, чтобы, приходя в квартиру или дом для просмотра в целях покупки, люди не чувствовали себя так, словно пришли к кому-то в гости. В то же время он нацелен на максимально рациональное использование имеющихся ресурсов и не обязательно должен включать покупку дополнительной мебели, аксессуаров или декора.
